Дело о проверке конституционности части 10 статьи 162 и части 3 статьи 200 Жилищного кодекса РФ рассмотрено в связи с жалобой общества с ограниченной ответственностью Управляющей компании «Мир». Постановление основано на ранее вынесенных правовых позициях Суда.
История вопроса
В 2021 году жилищно-коммунальные службы Красноярска взыскали с УК «Мир» задолженность в 15,9 тысяч рублей за оплату холодного водоснабжения и водоотведения, поставленных в многоквартирный дом за восемь месяцев 2019 года. При этом срок действия договора компании об управлении этим зданием истек в декабре 2018 года. Однако на основании оспариваемой нормы суды установили, что заявитель должен продолжать исполнять свои обязанности вплоть до начала управления домом новой организацией.
Позиция Суда
Реализация гарантированных Конституцией жилищных прав граждан предполагает организацию непрерывного управления многоквартирными домами и обслуживания общего имущества собственников. Правовой основой регулирования жилищных отношений является Жилищный кодекс РФ, которых охватывает в том числе и отношения, связанные с управлением многоквартирными домами (МКД).
Управляющая организация приступает к своей деятельности с момента регистрации в реестре лицензий субъекта РФ в связи с заключением договора, размещаемого в ГИС ЖКХ. При прекращении договора управления изменения в реестре осуществляет орган государственного жилищного надзора в течение пяти рабочих дней. Техническую документацию, средства и оборудования управляющая компания обязана передать новому субъекту управления домом в течение трех рабочих дней. Более детально порядок прекращения работы УК по истечении срока действия договора по управлению многоквартирным домом законодательством не урегулирован, что стало причиной формирования противоречивой судебной практики.
В некоторых случаях обязанности по управлению домом сохраняются, только когда сведения об этом МКД исключены из реестра лицензий субъекта не по заявлению УК, а по решению органа государственного жилищного надзора из-за привлечения УК к административной ответственности или её банкротства. Однако арбитражные суды придерживаются другой трактовки. Как правило, в интересах обеспечения непрерывности управления и обслуживания дома они обязывают УК продолжать работу и оплачивать коммунальные ресурсы до передачи управления другим лицам. Несмотря на то, что такое истолкование влечет за собой ограничение свободы экономической деятельности и права частной собственности, оно не может восприниматься как неприемлемое.
Право на осуществление предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности и право частной собственности не являются абсолютными, они могут быть ограничены федеральным законом. Законодательная власть обязана проявлять заботу обо всех участниках рыночных отношений и устанавливать такие условия осуществления предпринимательской деятельности, которые будут согласовываться с частной экономической инициативой, интересами потребителей и общества в целом. Следовательно, возложение на УК, не исполнившую требование по передаче документов, технических средств и оборудования новому субъекту управления (поскольку таковой не определен), обязанности продолжать свою оплачиваемую деятельность после прекращения договора управления не лишено конституционной целесообразности. При отсутствии какого-либо иного субъекта управления таким домом это продиктовано целями непрерывного обеспечения безопасной эксплуатации дома и реализации жилищных прав граждан. Такая обязанность УК по продолжению управления МКД и оплате коммунальных ресурсов не является неограниченной по времени. Жилищный кодекс РФ подробно оговаривает порядок и сроки принятия общим собранием собственников решения о выборе способа управления домом, в том числе через обязанность органа местного самоуправления провести открытый конкурс.
При данном истолковании оспариваемые законоположения не расходятся с конституционными принципами необходимости и соразмерности ограничений прав и свобод. Законодатель не лишен права внести изменения в порядок управления многоквартирным домом с учетом Постановления КС РФ.